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| Orden público económico: así fue denominado por la doctrina y jurisprudencia. El art. 1 establece “los preceptos de esta ley son de orden público, irrenunciables sus beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo valor cualquier clausula o pacto en contrario; así como todos los actos realizados en fraude a la misma”. El orden público es de índole económica porque apunta a tutelas la producción bajo la forma de los contratos de empresa y a la vez protege a la parte más débil, asegurándole estabilidad en el predio y condiciones dignas. Como consecuencia del orden publico hay irrenunciabilidad de los derechos. Esta disposición se instaura para impedir que los propietarios impongan condiciones a la parte más débil en la relación contractual. No toda renuncia a los beneficios va a resultar sancionada con nulidad. En cuanto a esto la corte ha determinado que es válida la renuncia a un derecho por parte del aparcero o arrendatario cuando sea compensada por un beneficio igual o mayor. Tampoco rige la irenunciabilidad de los derechos de arrendatarios o aparceros cuando sea abusiva o con mala fe. * Nulidad: sanciona con nulidad los pactos o clausulas contractuales que sean contrarias a las normas imperativas. En principio no se persigue la invalidez del contrato sino de aquella clausula que sea contraria a la ley. En tal caso la clausula viciada se la tendrá por no escrita. Si el vicio alcanza a un elemento esencial del contrato, la corte ha determinado que la nulidad va a afectar a esa clausula esencial y en tal caso el juez a pedido de parte resolverá la cuestión, el juez va a integrar ese elemento esencial del contrato. La ley también menciona las clausulas nulas en el art. 17, siendo nulas las que establezcan lo siguiente: 1) la obligación de vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas, animales y demás productos de la explotación con determinadas personas o empresas. 2) la obligación de contratar la ejecución de labores o de tareas rurales incluidos cosecha, transporte o adquisición o utilización de maquinarias y demás elementos necesarios para la explotación dl predio con personas o empresas determinadas. 3) utilizar un sistema de elementos específicos para la cosecha o para la comercialización o también realizarla explotación utilizando métodos que no se ajusten a una adecuada técnica cultural. La corte también ha agregado a esta enumeración aquellas clausulas que impliquen una prorroga de jurisdicción o constitución de un domicilio especial diferente del domicilio real del arrendatario. También las cláusulas que establezca la realización de trabajos para el arrendador como parte del precio y también las que fijen contratos canadienses. * Inembargabilidad: se dispone que son inembargables, inejecutables, no afectados al privilegio del arrendador, los muebles, ropa, útiles domésticos, maquinarias, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y demás bienes necesarios para la explotación. También aquellos necesarios para la subsistencia del arrendatario y su familia, durante un plazo de un año, incluidos semovientes y el producto de la explotación. Este beneficio tiene una excepción, el vendedor de dichos bienes. * Fraude a la ley: la 13246 prohíbe todo tipo de negocio jurídico que por su naturaleza vaya a privar al arrendatario de los beneficios legales. Por ejemplo disfraza al arrendamiento con un contrato accidental que se renueva continuamente. Para evitarlo la ley determina que si estos pasan o superan el año de vigencia o duración pasan a ser considerados contratos de arrendamiento. * Contrato de arrendamiento rural: esta ley diferencia al contrato de arrendamiento y al de aparcería. Habrá contrato de arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder a la otra el uso y goce de un recio rural ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos con destino a las explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones; y la otra parte se obligue a pagar por ese uso y goce un precio en dinero. En este concepto vamos a encontrar elementos que son genéricos de la locación de cosas, pero existen elementos específicos, uno de ellos es conceder el uso y goce de un precio rustico, y el otro es que éste sea destinado a la explotación agropecuaria. * Predio rústico: podemos decir a contrario sensu, que se considera a planta urbana el núcleo de la población donde exista edificación y cuyo fraccionamiento va a estar representado por manzanas, lotes, solares. Por oposición queda afuera el predio rustico. Este predio rustico debe ser destinado a la explotación agropecuaria en cualquier especialización, esto es agrícola o ganadera, con el propósito de comerciar en el futuro los frutos, productos, cereales, oleaginosas, floricultura, horticultura, etc. Si en el predio rustico se realizan simultáneamente actividades industriales y agropecuarias, el juez determinara el régimen legal por la actividad principal. * Características del contrato: es bilateral, consensual, conmutativo, formal, oneroso, de tracto sucesivo. * Precio: es la contraprestación a cargo del arrendatario por el uso y goce del precio. Debe consistir en una suma determina de dinero, ya que si se lo estableciera como un porcentaje móvil ya no sería contrato de arrendamiento sino un contrato asociativo (que puede ser aparcería o mediería). Debe ser determinado y en moneda de curso legal. Debe indicarse en el contrato además del precio, la fecha, lugar y forma de pago. Surge con esta ley la teoría de la imprevisión y la remisión del precio. El efecto de la onerosidad sobreviniente será la resolución del contrato, que puede ser dejada de lado si mejoras equitativamente las condiciones contractuales. Esta ley fue sancionada con anterioridad a la 17711, pero incorporó la teoría de la imprevisión adaptándola a las características propias de los arrendamientos rurales, mediante dos figuras que son la revisión y la remisión del precio. Estas dos fueron derogadas por la ley vigente 22298. - Revisión del precio: era posible cuando se daban las siguientes condiciones: . Que hubieran transcurrido 3 años de la vigencia del contrato; . Que existiera un desequilibrio entre el costo de producción y el valor de los productos; . Que alterare más de un 50% el porcentaje de beneficio existente a la fecha de contratación. Ese desequilibrio debía haber sido producido por factores permanentes de índole general, regional o incluso particular; . La acción de revisión podrá solicitarla cualquiera de las partes según quien se viera afectado y el nuevo precio debía ser fijado por el órgano jurisdiccional o por la cámara de paritarias de arrendamientos y aparcerías, y va a ser en proporción con la alteración sufrida, en el porcentaje de beneficio neto. - Remisión del precio (dispensa): . Que hubiera pérdida total o parcial de la cosecha y ésta debía ser superior al 50% promedio de los últimos 3 años; . Que la pérdida sea por caso fortuito o fuerza mayor; . Que se tratara de riesgos no asegurables (helada, granizo son asegurables). Todas estas eran condiciones sine qua non. La teoría de la imprevisión en los contratos agrarios tenia viabilidad mediante estas dos figuras. * Cláusulas de estabilidad: estas clausulas que tienen que ver con la estabilización monetaria son uno de los medios que permiten mantener en los contratos conmutativos de ejecución continuada la equivalencia de las prestaciones tal como se pactaron originariamente. Sirven para resguardar la integridad de los derechos de la persona y en especial el derecho de propiedad. Son validas estas clausulas dentro de los contratos agrarios de cambio, salvo que se convenga para limita el plazo indirectamente o que consistan en entregar una cantidad fija de frutos o su equivalente en dinero (contrato prohibido de kilaje fijo). La admisibilidad de este tipo de clausulas guarda estrecha relación con el derecho constitucional de propiedad ya que es toda aquella que tiene un valor y establece la inalterabilidad de su valor, es lo que integra el núcleo del derecho de propiedad. * Plazos: es el espacio de tiempo en el cual se van a desarrollar los efectos propios de cada modalidad de contrato agrario. El plazo debe establecerse considerando los ciclos climáticos o biológicos para el desarrollo e la explotación que se trate. La ley establece como plazo mínimo el de 5 años aplicables tanto para el contrato de arrendamiento como al de aparcería. Este plazo es automático; en las leyes anteriores para que el contrato durase mínimamente 4 años el arrendatario tenía que optar y debía hacerlo en forma escrita y con anticipación de 6 meses. Este plazo es de orden público y es obligatorio para ambas partes. Este plazo no solo obedece a garantizar la explotación agropecuaria, la estabilidad acorde con los ciclos naturales, sino que también tiende a garantizar la estabilidad del arrendatario y además también busca eliminar una explotación irracional del suelo. * Prórroga: esta era de 3 años. Para su procedencia el arrendatario debía notificársela por telegrama colacionado o por medio de juez de paz con una antelación de 6 meses al vencimiento del término del contrato. En este caso de prorroga cualquiera de las partes tenia derecho a ajustar un nuevo precio y si surgía alguna diferencia decidía el juez del lugar o las cámaras de conciliación y arbitraje creadas por la ley. La ley omite fijar un plazo máximo del contrato, por lo tanto vamos a estar a la regla general del CC que es de 10 años. Pero hay una excepción a esta regla del plazo máximo en la ley 13246, se trata de una especie muy particular de contrato agrario típico de la actividad rural. [Los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obrar de mejoramiento del precio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento (zanjas de drenaje) que retardan la productividad de la explotación por un lapso superior a 2 años, podrán celebrarse hasta por un plazo máximo de 20 años. Se trata de un plazo máximo extraordinario, que se debe expresamente establecer en el contrato, siempre y cuando concurran los dos extremos, es decir, por un lado la realización de las obras de mejoramiento y por otro el retraso productivo por dicha causa por más de 2 años. Como se trata de un plazo excepcional su admisión es restrictiva. Estos contratos se denominan para mejorar o como los llama la doctrina contratos ad mejorandum, precisamente porque la extensión del plazo resulta una suerte de compensación para el que realiza estas obras. El precio lo fijan las partes libremente sin más limitaciones que las que establece la propia ley]. [pregunta de examen] * Tácita reconducción: la ley legisla por primera vez esta figura en el derecho agrario. La tacita reconducción suponía la renovación de un contrato por el mutuo consentimiento en forma tacita de las partes (por hechos, por permanencia en el fundo, por pago de canon, etc) que normalmente implicaría la subsistencia del vínculo contractual. Esta figura se encuentra actualmente derogadas y Vélez Sarsfield la proscribió en la materia contractual (ver nota al art. 1622 CC). La tacita reconducción consistía en que si al vencimiento del plazo contractual el arrendatario continuaba en la explotación del predio durante un año sin que el propietario lo intimara fehacientemente a la restitución del predio, el arrendatario tenía derecho a considerarlo renovado al contrato en las mismas condiciones por otro termino legal. * Cesión y subarrendamiento: siendo intuito personae el contrato de arrendamiento rural está reñida con su naturaleza jurídica la posibilidad de que el predio pueda ser cedido o subarrendado a un tercero ya sea en todo o en parte. Las dos leyes anteriores contemplaban la posibilidad de cesión y subarrendamiento cuando estaban autorizadas por el arrendador. En cambio la ley 13246 prohíbe al arrendatario l subarrendamiento o la cesión del predio aun con la conformidad expresa del arrendatario por ser una disposición de orden público. En el régimen actual, ley 22298 se prohíben estas figuras salvo conformidad expresa del arrendador. * Forma: el contrato es formal, debe hacerse por escrito, basta con que sea firmado ante escribano, juez de paz o comunal u oficial publico competente. Debe inscribirse dentro de los 15 días de celebrado en el registro de la propiedad correspondiente. Si se inscribe dentro de los 15 días produce efectos respecto de terceros desde el momento de su celebración, si se inscribe después de los 15 días produce efectos respecto de terceros desde la toma de razón en el registro. Son contratos ad probationen, omitida la forma puedo probarlo por cualquier medio de prueba admitido por el CC. * Obligaciones de las partes: las disposiciones de la ley 13246 prevalecen sobre el CC, las normas de éste son supletorias. Las obligaciones previstas para el arrendamiento son igualmente aplicables a los contratos de aparcería, salvo aquellas obligaciones que son de cumplimiento específico del contrato de aparcería. - Obligaciones del arrendatario: dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y decretos reglamentarios; mantener el predio libre de plagas y malezas para el caso de que lo haya recibido libre de ellas, caso contrario deberá contribuir con el 50% de los gastos que demande la lucha contra éstas, si fueron posteriores corren con el 100% de los gastos (esto se aplica igual para el caso del aparcero tomador que es el que realiza la explotación en una aparcería agrícola); conservar las edificaciones y mejoras al predio, salvo el menoscabo natural por el uso y acción del tiempo. - Obligaciones del arrendador: mantener al arrendatario en el uso y goce pacifico del predio; contribuir con el pago del 50% de los gastos que demanden la lucha contra plagas y malezas si el predio ya las poseía al contratar (si el propietario no contribuye, el arrendatario podrá exigir su cumplimiento judicialmente, se faculta al arrendatario a compensar las sumas de dinero invertido en la lucha contra plagas y malezas con el canon debido sin perjuicio de exigir su pago inmediato); proporcionar casa habitación para el maestro; proveer de cerco perimetral o alambrado; proveer de casa habitación al arrendatario si vive en el predio. CONTRATOS PROHIBIDOS POR LA LEY 13.246 La ley prohíbe estos contratos por razones de equidad. * Contrato a kilaje fijo: es aquel en el que se pacta como retribución, el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente en dinero. La mayoría de la doctrina está en contra de este tipo de contratos, sobre todo porque estos convenios donde no siempre el rendimiento en la cosecha es el mismo resulta injusto y más beneficiado el propietario. Hay una corriente minoritaria en doctrina que está a favor del kilaje fijo (Carranza Torres). La cátedra adhiere a la doctrina mayoritaria. * Contrato canadiense: es aquel en el cual se pacta como retribución, además del pago de un porcentaje fijo de los frutos o el pago de una suma determinada de dinero, un adicional en dinero o en especie, de acuerdo con la cotización del mercado de cereales o de acuerdo a la cantidad de frutos obtenidos (rinde). También este adicional puede consistir en trabajos ajenos a la explotación del predio arrendado a efectuarse bajo la dependencia del arrendador y por parte del arrendatario, el aparcero o sus familiares. La CSJN ha señalado que la nulidad se circunscribe a la clausula prohibida del elemento precio y como se trata de un elemento esencial del contrato, la parte perjudicada deberá asistir al órgano jurisdiccional competente para que este lo integre, encuadrándolo según corresponda dentro del régimen de los arrendamientos o las aparcerías. CONTRATOS MIXTOS Y CONTRATOS CONJUNTOS Los contratos que en nuestra materia se llaman mixtos y conjuntos recibirían en el derecho civil la denominación de contratos atípicos, por estar compuestos por 2 o 3 elementos de otros contratos existentes. * |
